Fim do contrato de aluguel, tenho que pagar multa?

Clique e conheça a autora: Jessica Aparecida de Amorim Guerra

No atual cenário em que nos encontramos – COVID-19 – muitos são os casos de famílias que não estão conseguindo arcar com os seus gastos, mesmo os mais básicos, isto porque, na maioria das vezes, estão sendo afetadas pelo desemprego que a pandemia trouxe.

Pensando nisso, tem se levantado a questão de Rescisão de Contrato e a necessidade de pagar multa. Essas questões conseguiremos responder através do disposto na Lei do Inquilinato de n° 8.245/91 mais abaixo.

Foto: jnenews

O que acontece se o locatário (inquilino), ou até mesmo o locador (proprietário), decide encerrar o contrato antes do seu vencimento? 

Neste caso, quem optar por encerrar o contrato deve pagar à outra parte multa proporcional ao tempo que ainda restava para o vencimento do contrato, conforme artigo 4º da Lei do Inquilinato, mas há exceções que serão explicadas abaixo.

Quando o locatário poderá se isentar de pagar a multa pelo fim do contrato de aluguel?

A lei prevê isenção da multa ao inquilino quando o motivo do encerramento do contrato de locação ocorrer por transferência do emprego, seja em caso de empresa pública ou privada.

Nesta hipótese deve-se comprovar com documentos de transferência e notificar o locador no prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

Além disso, tem se levantado a hipótese do não pagamento por causa da pandemia, mas isso ainda não está pacificado nos tribunais.

Quando o locador (proprietário) desejar pôr fim ao contrato de aluguel, ele terá que pagar multa ao locatário?

A princípio, o proprietário do imóvel não pode pôr fim ao contrato de locação. Contudo, existem hipóteses em que o locador poderá pedir o imóvel de volta, sendo que o pagamento de multa só será feito se existir cláusula contratual sobre isso. Essas hipóteses são:

  • uso próprio, do cônjuge ou companheiro; 
  • uso residencial pelos seus pai ou avós (ascendentes) que não disponham, de imóveis próprios;
  • uso residencial pelos seus filhos e netos (descendentes) que não disponham, de imóveis próprios;
  • para demolição e edificação do imóvel locado;
  • para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
  • ou em caso do inquilino descumprir cláusula contratual

👉 Mas, para isso, deverá comunicar ao locatário com antecedência mínima de 30 dias sobre a necessidade de desocupar o imóvel. Caso contrário, o proprietário poderá ser obrigado a indenizar o inquilino.

Locatário não paga multa, mas pode pagar indenização!

E como deve ser calculada essa multa?

Para melhor explicar a forma de cálculo correto, daremos um caso fictício:

1° Parte

Vamos imaginar que João firmou um contrato de locação pelo prazo de 24 meses, no valor de R$ 1.000,00 mensais e a multa por quebra de contrato é no valor de 3 aluguéis, ou seja, R$ 3.000,00

Quando chegou no 8º mês de locação João ficou desempregado. Sem ter condições de arcar com o valor do aluguel  e opta por encerrar o contrato de locação.

Dessa forma, será necessário dividir o valor da multa – R$ 3.000,00 – pela quantidade de meses acordados no contrato – 24 meses.

R$ 3.000,00 / 24 meses = R$ 125,00

Ou seja, o valor da multa mensal é de R$ 125,00

Feito isso, iremos para a segunda parte do cálculo da multa.

2° Parte

Se João firmou contrato de 24 meses e resolveu entregar o imóvel no 8º mês, significa que resta 16 meses para o fim do contrato.

Então, iremos pegar o valor da multa mensal, obtido na conta acima – R$ 125,00 – e multiplicar pelos meses faltantes:

16 meses faltantes X R$ 125,00 = R$ 2.000,00

Então chegamos ao valor da multa que João deverá pagar: R$ 2.000,00

Perceba que é R$ 1.000,00 a menos se comparado ao valor que esta cobrando no contrato, 3 aluguéis (R$ 3.000,00).

👉 Caso a imobiliária se recuse a fazer o cálculo nos moldes acima exemplificado, o locatário deve entregar as chaves, pegar o recibo de entrega e imediatamente procurar por um advogado.

Advogado imobiliário em Campinas .

FONTES:

  1. BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 31 de janeiro de 2020.
  2. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 4.
  3. SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. – rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.
  4. LEI NO INQUILINATO. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
  5. CÓDIGO CIVIL. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm

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